1. 분석하기
1-1. 강의 가이드 맵
2. 기본 정보
2-1. 지도
사진 및 지도 분석 - 1)경매지, 2)사진, 3)위성사진, 4)로드뷰
2-2. 서류
서류분석 - 5)감정평가서, 6)등기부등본, 7)건축물대장,8)토지이용계획,9)매각물건명세서
2-3. 매매사례
사례분석 - 9)매매사례찾기
2/6 다혜 > 좋은 매물을 고르려고, 분석하는건데, 분석공부를 어떻게 하면 좋을까?
3. 서류 분석
3-1. 감정평가서
1) 등기 서류 - 물건 기본 정보 탐색
*분석 포인트 0 : 물건별로 폼이 이따구로 생겻다.
*분석 포인트 1 : 물건 단위로 경매가 이뤄짐. 물건의 특징을 파악하는게 포인트.
*분석 포인트 2: 주택의 경우, 토지/건물 물건이 각각 존재하므로, 각 물건의 주인이 존재.
( 보통, 물건 분류나, 등기 갯수로 구분 가능하다 )
*분석 포인트 3: 제시외 건물의 경우, 수리가 필요한 물건 CASE이다. 이런 물건은 별도 수리비용이 발생하므로, 지양한다.
*분석 포인트 3: 입찰외건물 의 경우, 하자 CASE이다. 이런 물건은 별도 수리비용이 발생하므로, 지양한다.
1-1) 등기사항전부증명서 ( 물건 종류 )
물건 1) 아파트 = 집합건물
* 토지와 건물이 합쳐져 있다.
* 등기가 단건이다.
* 슬라이드 1 참고.
물건 2) 주택 = 토지따로, 건물따로
* 등기가 토지/건물 총 2건이다.
* 슬라이드 2 참고.
물건 3) 제시외건물
* 건축물 대장에는 반영되있지 않지만, 사실상 건물에 포함되어 있는 것.
물건 4) 입찰외건물
* 건축물 대장에는 반영되있지 않으면서, 건물에도 포함되 있지 않은 것.
물건 5) 토지
물건6 ) 근린상가 = 구분건물
2 ) 용도 구분
땅 활용이
법으로 정해져 있기 때문에
돈 환산이 크다.
Ex. 토지가격 비교 : 주거 100층 토지 > 농지 토지
2-1) 토지 분류 -> 상세 분류 -> 토지유형 이익 비교 ( 이때, 계산에 사용되는 기준이 용적률/산적용/연면적 )
- 실제 면적 수치
* 대지면적 : 내 땅 -> 샘플 100 m2
* 건축면적 : 내 땅위 건물이 차지하는 면적 -> 샘플 60 m2
* 연면적 : 건물 층수 (세로) 면적 ( ex. 층 높이 60면적으로 2층이면 2X60 면적 ) -> 샘플 120 m2
- 감정평가서에 기재되는 퍼센트 수치
* 용적률 : 연면적 / 대지 -> 샘플 120/ 100 = 120%
* 건폐율 : 건축면적 / 대지 -> 샘플 60 /100 = 60%
2022-02-27 다혜 > 구분 리스트 업
| no | 구분 | 질문 | 업무 | 분석 기준점 |
| 1 | 상가 | 상가는 어떤 요소를 중점적으로 비교 분석해야 하는지에 대한 가치 판단이 잘 되지 않은 것 같음.
|
- | |
| 2 | 오피스텔 | 오피스텔의 경우, 매매사례 대부분이 세안고 하는 갭투자 형태로 매매형태로 특이했고, 이 물건도 등기분석을 해보면 임차인을 인수해야 하는 것 같아 공부를 더 해보고 싶다. | - | - 매물 구분에따라 투자 전략트렌드가 있는듯. - 세안고 여부 = '세입자를 안고' |
| 3 | 기타 | 다방면으로 서류/사이트를 보는 방법을 배웠습니다, 아직은 미숙하지만 꼭 잘 응용해 관심매물을 꼼꼼히 분석해 보겠습니다! |
- 다방면으로 서류/사이트를 보는 방법 학습 | |
| 4 | 상가 | 상가는 특히 10억 이하의 물건이 많지 않아 개인적으로 당황스러웠다. 또한 권리관계가 복잡하여 관리단측에 확인해야 되는 사항이 있는데, 어떻게 소통하면 될지 상가 낙찰 후 진행 사례를 배울 수 있으면 좋겠다는 생각이 들었다. |
- 서칭 | - '권리관계'는 단순 - 위치에 따른 매물 가격 |
| 5 | 오피스텔 | 1인 가구에 관심이 많아 아파트보다는 오피스텔에 집중해서 찾아봤고, 상가는 필요한 조건에 맞는 물건을 찾기가 너무 어려웠습니다. 기본적으로 물량도 별로 없고 최소 50평이상이어야하는데 다 너무 작은 상가만 있어서... 필라테스 센터를 위한 상가는 경매로는 힘들겠구나.. 하는 생각이 들었습니다 |
- 2030 트렌드 참고 -> 1인가구 + 필라테스 운영같은 특정상가 |
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| 6 | 주택, 상가 | 1. 주택 그나마 사례가 많아 비교가 수월한데, 2. 상가 비교 대상도 적고 비교 대상마다 차이점이 극명하고, 비교 기준점도 확실히 몰라서 분석이 훨씬 어려운 편인것 같습니다. |
- 상가의 까다로움 : 물건 없고, 비교기준 변수가 다양 많음 | |
| 7 | 주택, 근린주택 | 1. 주택 경기도 시흥시 대야동에 위치한 물건으로 향후 재개발의 가능성이 존재해 보임 2. 근린주택 경기도 부천에 있는 근린주택으로 물건이 많이 노후되었으나 철거 후 신축을 진행 할 수 있어보임 |
- 노후구역의 재개발 포인트 | |
| 8 | 아파트, 상가 | APT) 경기 파주 아파트 -경의중앙선 금릉역 부근 / 지하철 사당 서울진입 1시간15분 소요 -선임차권 배당금1억9천(현재 최저가2억이면 매각가 안에 해결가능,,? 배당요구신청 완료상태) -2천 세대수/초중고 코앞/공원있음 -2억후반~3억이내 실거래가 및 시세. 단기매도 시세차익/전월세 세팅 기대가능 상가) 신도림역 부근 상가 -신도림역 테크노마트 10층 -에스컬레이터 내리면 바로 옆에 위치 -1,2층처럼 평수가 작지 않아 음식점 용도로 적합(기존에도 음식점) -코로나 이후 최근 실거래보다는 해당 매물 경매물건으로 쏟아져져 현상황 파악이 중요할 듯함 |
- 선임차 배당금 케이스 - 코로나 이후 정황 |
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